Landwirtschaftliche Fläche ist unmittelbare Lebensgrundlage von uns allen. Seit 2008 ist landwirtschaftliche Fläche jedoch zunehmend als Kapitalanlage in den Fokus von Investor*innen gerückt. Dieser Entwicklung stellt das AllmendeLand-Projekt eine neue, gemeinwohlorientierte Eigentumsform entgegen, die Land in Kooperation von Verbraucher*innen und Erzeuger*innen sichert.

Das Vorhaben wurde im Rahmen der Abschlusskonferenz des GEN-Projektes „Leben in zukunftsfähigen Dörfern“ am 28. Juni in Berlin vorgestellt als ein möglicher Baustein gelingender Ökodorf- und Regionalentwicklung.

Wir sprachen mit dem Initiator Heinz-Ulrich Eisner:

GEN: Welche Ziele verfolgt das AllmendeLand-Projekt?

Heinz-Ulrich Eisner: Das AllmendeLand-Projekt will ganz konkret vier Ziele verwirklichen:

  1. Land soll aus dem Marktgeschehen herausgekauft, langfristig gesichert und für ökologischen Landbau zur Verfügung gestellt werden.
  2. Für die Menschen, die hierfür Geld zur Verfügung stellen, soll es einfach möglich sein, ihre Anlage später wieder zu veräußern.
  3. Es soll vielen Menschen ermöglicht werden, sich an dem Landerwerb zu beteiligen.
  4. Die Entscheidungsgewalt über das Allmendeland soll nicht an den Kapitalbesitz gebunden sein, sondern gleichberechtigt bei den Menschen liegen, die existentiell – als Verbraucher*innen oder Erzeuger*innen – auf dieses Land angewiesen sind.

Wie kam es zu der Idee?

Seit der Finanzkrise 2008 steigen die Preise für Ackerland massiv, weil Vermögende Landbesitz als sichere Anlage entdeckt haben. Fast alle landwirtschaftlichen Betriebe arbeiten zum großen Teil auf gepachtetem Land, da es ja früher viel mehr Höfe gab. Dadurch kommen öfters Menschen, die ein paar Hektar geerbt haben, die vielleicht noch ihre Großeltern bewirtschaftet hatten, auf die Idee, ihren Landbesitz zu versilbern.

Das Problem ist, dass durch die Landpreisentwicklung die Höfe, die das Land jetzt als Pachtland bewirtschaften, oft gar nicht in der Lage sind, es selbst zu erwerben. So wird Land aufgekauft von Personen oder Institutionen, die es nur als Kapitalanlage sehen, und dann meistbietend verpachten. In der Folge steigen auch die Pachtpreise auf ein Niveau, das mit Bio-Anbau schwer zu erwirtschaften ist. Wenn dann auf Land, das möglicherweise schon 15 Jahre lang biologisch bewirtschaftet wurde, plötzlich industriell Mais für Biogas mit entsprechendem Dünger- und Gifteinsatz angebaut wird, ist das schon bitter. Und ich rede hier nicht von theoretischen Szenarien: Genau das ist kürzlich bei uns im Umland von Kassel passiert.

Wir müssen erkennen, dass das nicht ein Problem der Landwirt*innen ist, sondern uns alle betrifft, die gute Lebensmittel aus der Region beziehen wollen. Das AllmendeLand-Projekt will einen Organisationsrahmen schaffen, mit dem wir in solchen Situationen in einer guten Kooperation von Erzeuger*innen und Verbraucher*innen handlungsfähig sind und das Land durch Erwerb sichern können.

Die Idee, Land der spekulativen Verwertung zu entziehen, ist ja nicht neu. Was unterscheidet das AllmendeLand-Konzept von anderen Akteuren in diesem Bereich?

Das ist völlig richtig, die Bioboden eG oder die Kulturland eG zum Beispiel sind andere große Projekte mit ganz ähnlicher Zielrichtung. Wir haben auch intensiv überlegt, ob es sinnvoll ist, hier das Rad nochmal neu zu erfinden. Wir haben uns jedoch dafür entschieden, weil wir an einem zentralen Punkt einen anderen Ansatz gewählt haben. Im Unterschied zu einer rein genossenschaftlichen Konstruktion, erwerben die Menschen beim AllmendeLand-Projekt keine Genossenschaftsanteile, sondern werden direkt Anteilseigner*innen am gekauften Land. Dadurch werden Risiken ganz anders gewichtet.

Was bedeutet Anteilseigentum konkret?

Wenn ich Genossenschaftsanteile erwerbe, habe ich eine geldwerte Forderung gegen die Genossenschaft. Das heißt konkret, wenn ich heute 5.000 Euro investiere, weiß ich genau, dass ich in 15 Jahren, wenn ich die Anteile möglicherweise kündige, weil ich z. B. im Alter Geld benötige, auch 5.000 Euro wieder bekomme. Was ich nicht weiß, ist, was 5.000 Euro dann wert sind. Das wird voraussichtlich etwas weniger sein, abhängig von der zwischenzeitlichen Inflationsrate. Wenn ich Pech habe, kann das aber auch drastisch weniger sein. Kapitalgebende tragen hier also das Währungsrisiko.

Beim AllmendeLand-Projekt erwerben die Kapitalgebende Aktien, die sie später wieder veräußern können. Hier liegt also das Risiko darin, dass sich dann jemand findet, der mir die Aktien für einen angemessenen Preis abnimmt. Wie diese Risiken im Vergleich zu bewerten sind, da kann man durchaus unterschiedlicher Meinung sein. Für das Projekt selbst liegt bei einer rein genossenschaftlichen Konstruktion das Risiko darin, dass die Anteile gekündigt werden können. Im schlimmsten Fall, falls viele Mitglieder gleichzeitig Anteile kündigen, kann die Genossenschaft gezwungen sein, Land zu verkaufen, um die Auszahlung zu gewährleisten. Das kann beim AllmendeLand-Projekt nicht geschehen, da die Aktien keine Forderung gegen den Herausgeber darstellen.

Eine eG & Co KGaA ist eine ungewöhnliche Konstruktion. Was bedeutet das im Einzelnen?

Eine Kommanditgesellschaft besteht immer aus einem Komplementär, der vor dem »&« steht, in unserem Fall also der Genossenschaft, und den Kommanditisten. Entscheidend ist dabei, dass die Komplementärin die Geschäfte führt. Die Kommanditisten stellen Kapital zur Verfügung und werden an den Ergebnissen beteiligt, haben jedoch kein Mitspracherecht bei der Geschäftsführung. Beim AllmendeLand-Projekt können also alle, denen es ein Anliegen ist, sich auch auf der Eigentumsebene für eine Agrarwende zu engagieren, Mitglied werden: Ein Genossenschaftsanteil kostet auch nur 50 Euro. Die Genossenschaft ist daher eher ideell geprägt. Das Kapital wird in der KG gesammelt, in unserem Fall in der Form von Aktien, um eine kleinteilige Stückelung zu ermöglichen, die später auch gut weitergegeben werden kann. Bei den bisherigen Emissionen betrug der Ausgabepreis für eine Aktie 2 Euro.

Ist denn eine Dividende zu erwarten?

In Gesprächen mit der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) wurde deutlich, dass die Möglichkeit einer jährlichen monetären Dividende enorm teure aufsichtsrechtliche Konsequenzen gehabt hätte. Daher haben wir in der Satzung eine Dividende ausgeschlossen und festgelegt, dass etwaige Überschüsse wieder zum Landkauf genutzt werden. Dadurch könnte sich also der Aktienwert erhöhen, was erst bei einem Verkauf realisiert würde.

Wie ist der aktuelle Projektstand?

Nach ausgesprochen langwierigen Eintragungsformalitäten, was sich unseres Wissens nach in der Rechtsform als ein Novum in Deutschland darstellt, wurde die AllmendeLand eG&Co.KGaA Anfang 2020 im Handelsregister eingetragen. Seitdem wurden zwei Kapitalerhöhungen durchgeführt, und mit dem eingeworbenen Kapital konnten etwa 11 Hektar Land für einen Demeterbetrieb angekauft und damit langfristig gesichert werden.

Eine so komplexe Struktur ist allerdings nur sinnvoll, wenn sie in größerem Umfang genutzt wird. Aktuell halten wir daher Ausschau nach weiteren Möglichkeiten, Land sinnvoll über das AllmendeLand-Projekt zu erwerben.

Informationen zum Projekt und Kontakt:

Heinz-Ulrich Eisner lebt in Kassel in der Villa Locomuna, einer Mitgliedgemeinschaft von GEN-Deutschland (www.villa-locomuna.de). Er hat das AllmendeLand-Projekt konzipiert und initiiert. Weitere Informationen und Kontakte siehe unter: www.allmendeland.de

Information Beitragsbild:

Titel: Dies ist jetzt Gemeinwohlland: Blick auf den ersten Acker, den AllmendeLand erworben hat.
Foto: H.-U. Eisner